起碼要半年到一年左右，也看個(gè)人能力
引言
羅蘭貝格發(fā)布《2022年中國(guó)汽車(chē)金融報(bào)告》，該系列報(bào)告于2014年首次發(fā)布以來(lái)備受關(guān)注。作為中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期觀察者，羅蘭貝格持續(xù)關(guān)注汽車(chē)金融行業(yè)的變化趨勢(shì)，本報(bào)告聚焦汽車(chē)金融行業(yè)數(shù)字化發(fā)展的三大階段，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外汽車(chē)金融行業(yè)數(shù)字化的研究與實(shí)操，分享我們對(duì)于數(shù)字化助力提質(zhì)增效與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的深度洞察，以期拋磚引玉，為行業(yè)各參與方提供思考。
對(duì)于汽車(chē)行業(yè)而言，2022年是我國(guó)“新車(chē)延續(xù)復(fù)蘇，二手車(chē)經(jīng)歷涅槃”的一年。在2021年經(jīng)歷后疫情時(shí)代“U”型反彈而告別連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)后，2022年新車(chē)銷(xiāo)量維持“回暖”趨勢(shì)。而由于2022年疫情的反復(fù)及相關(guān)防疫政策的限制，我國(guó)二手車(chē)交易量相比2021年出現(xiàn)大幅下滑，但發(fā)展勢(shì)頭將長(zhǎng)期向好。
盡管面臨不同的基盤(pán)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，新車(chē)及二手車(chē)金融發(fā)展仍然延續(xù)良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。羅蘭貝格預(yù)計(jì)，2022年我國(guó)新車(chē)金融滲透率達(dá)到58%，二手車(chē)金融滲透率水平達(dá)到38%。
汽車(chē)金融行業(yè)的發(fā)展要求各參與方動(dòng)態(tài)優(yōu)化自身業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)體系。在重拾信心、加速發(fā)展的大勢(shì)之下，我們看到各環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)格局的微妙變化；而經(jīng)營(yíng)能力的不斷提升與優(yōu)化，尤其是數(shù)字化的全面應(yīng)用，已經(jīng)成為汽車(chē)金融行業(yè)的共識(shí)。
中國(guó)乘用車(chē)市場(chǎng)分析
乘用新車(chē)市場(chǎng)復(fù)蘇延續(xù)，新能源成核心引擎
自2022年以來(lái)，新冠疫情及“黑天鵝”事件對(duì)我國(guó)車(chē)市的影響仍然反復(fù)，但得益于購(gòu)置稅減半等政策激勵(lì)，疊加新能源汽車(chē)加速滲透的助力，中國(guó)乘用車(chē)市場(chǎng)在1-11月已實(shí)現(xiàn)超2,129萬(wàn)輛銷(xiāo)量水平 ，同比增長(zhǎng)超11%，2022年全年乘用車(chē)銷(xiāo)量逾2,300萬(wàn)輛，整體復(fù)蘇向好已成定勢(shì)。
推動(dòng)今年車(chē)市復(fù)蘇的“主引擎”是我國(guó)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)的新能源乘用車(chē)銷(xiāo)量，根據(jù)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2022年1-11月，我國(guó)新能源乘用車(chē)銷(xiāo)量已超578萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)1倍以上，滲透率超27%，2022年全年滲透率亦維持在該水位。中長(zhǎng)期而言，新能源車(chē)將成為我國(guó)乘用車(chē)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，預(yù)計(jì)2030年其滲透率有望超過(guò)70%。
二手車(chē)堵點(diǎn)打通，經(jīng)歷疫情陣痛，有望涅槃重生
由于二手車(chē)交易的線下屬性較強(qiáng)，疫情導(dǎo)致2022年全國(guó)線下交易受阻，直接導(dǎo)致交易量大幅下滑。今年1-11月我國(guó)二手車(chē)?yán)塾?jì)交易量為1,461萬(wàn)輛，相比去年同期減少超8%，2022年全年我國(guó)二手車(chē)銷(xiāo)量保持1,600萬(wàn)輛水平，難以在2021年大幅上漲的基礎(chǔ)之上更進(jìn)一步。可喜的是，2022年以來(lái)，從政策和機(jī)制層面，我國(guó)二手車(chē)市場(chǎng)的三大傳統(tǒng)堵點(diǎn)（即限遷、臨時(shí)產(chǎn)權(quán)、稅率）基本打通。羅蘭貝格認(rèn)為，政策疊加消費(fèi)者觀念轉(zhuǎn)變與二手車(chē)市場(chǎng)的規(guī)范化，未來(lái)二手車(chē)市場(chǎng)有望迎來(lái)可持續(xù)的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)二手車(chē)市場(chǎng)交易量將保持10%左右的增速持續(xù)發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)車(chē)市發(fā)展的又一重要引擎。
產(chǎn)業(yè)出海趨勢(shì)鞏固，中國(guó)有望孕育全球車(chē)企
2022年，我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的全球擴(kuò)張趨勢(shì)在2021年的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步得到鞏固。自疫情以后，中國(guó)車(chē)企的全球化已經(jīng)成為中國(guó)汽車(chē)工業(yè)的一大熱點(diǎn)。2022年1-11月，中國(guó)乘用車(chē)總出口量超225萬(wàn)輛，創(chuàng)下歷史新高。這其中既有我國(guó)自主品牌的發(fā)力，又有以特斯拉為代表的外資品牌攜我國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果加速全球滲透的影響。我國(guó)具備全球最為完整的新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈，在整車(chē)層面具備較強(qiáng)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，有望乘全球新能源東風(fēng)，孕育出新一代的全球車(chē)企。
中國(guó)乘用車(chē)汽車(chē)金融市場(chǎng)分析
中國(guó)汽車(chē)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀與展望
新車(chē)金融
2022年，我國(guó)新車(chē)金融滲透率再次創(chuàng)下歷史新高，金融滲透率預(yù)計(jì)達(dá)到58%。羅蘭貝格預(yù)測(cè)，到2026年，我國(guó)的新車(chē)金融滲透率將達(dá)73%左右，新車(chē)金融行業(yè)進(jìn)入成熟期。
從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，2022年，商業(yè)銀行占據(jù)約42%市場(chǎng)份額，相比2020年持續(xù)提升；汽車(chē)金融公司占據(jù)41%，穩(wěn)中有升；融資租賃公司占據(jù)17%，份額明顯下降。羅蘭貝格亦在報(bào)告中分析相關(guān)原因。
二手車(chē)金融
2022年，我國(guó)二手車(chē)金融滲透率穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到38%的水平。展望未來(lái)五年，羅蘭貝格預(yù)計(jì)我國(guó)二手車(chē)金融滲透率的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，到2026年達(dá)到約52%的水平。
中國(guó)汽車(chē)金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)與挑戰(zhàn)
中國(guó)汽車(chē)金融市場(chǎng)圍繞消費(fèi)者展開(kāi)，主機(jī)廠、資金方與渠道方作為市場(chǎng)主體，在金融服務(wù)中扮演不同角色。近年來(lái)，隨著新車(chē)市場(chǎng)存量競(jìng)爭(zhēng)，以往產(chǎn)業(yè)參與方水漲船高的盛況不再，而消費(fèi)者的高要求與新能源二手車(chē)業(yè)務(wù)的快速迸發(fā)均進(jìn)一步加劇各自面臨的挑戰(zhàn)。
消費(fèi)者需求發(fā)展動(dòng)態(tài)與痛點(diǎn)
近年來(lái)，中國(guó)車(chē)市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速演進(jìn)，各類(lèi)新興消費(fèi)者群體采用金融方式購(gòu)車(chē)的需求與接受度相較之前均有所提升。羅蘭貝格觀察到，我國(guó)汽車(chē)金融消費(fèi)者正朝著客群更細(xì)分、用戶更成熟、需求更多元的方向發(fā)展。然而，面對(duì)用戶需求的動(dòng)態(tài)變化，在汽車(chē)金融供給端的匹配還有一定的提升空間，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品同質(zhì)化和服務(wù)有摩擦兩大痛點(diǎn)。
行業(yè)參與者發(fā)展動(dòng)態(tài)與痛點(diǎn)
資金方
商業(yè)銀行、汽車(chē)金融公司與融資租賃企業(yè)是汽車(chē)金融領(lǐng)域主要的資金方，而這三類(lèi)玩家各自面臨著不同的發(fā)展挑戰(zhàn)。
1. 商業(yè)銀行
伴隨2022年汽車(chē)市場(chǎng)復(fù)蘇，汽車(chē)消費(fèi)快速反彈并帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈的恢復(fù)。汽車(chē)金融客戶因信貸資質(zhì)較好、消費(fèi)能力較強(qiáng)、資產(chǎn)潛力較高等特征，成為商業(yè)銀行的重點(diǎn)爭(zhēng)奪客戶，而汽車(chē)金融業(yè)務(wù)也成為商業(yè)銀行貫徹零售轉(zhuǎn)型，落實(shí)綜合金融、場(chǎng)景金融、科技金融的重要抓手和關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)羅蘭貝格觀察，2022年，不論是國(guó)有大行、股份制銀行還是各地區(qū)的城商行，均相繼推出汽車(chē)金融產(chǎn)品，以低價(jià)、高效、全面的金融服務(wù)吸引優(yōu)質(zhì)汽車(chē)金融客戶。
然而，商業(yè)銀行當(dāng)前亦面臨專(zhuān)業(yè)性有限、渠道有限、部分城商行起步晚等五大挑戰(zhàn)。
2. 汽車(chē)金融公司
我國(guó)汽車(chē)金融公司大多具有主機(jī)廠或經(jīng)銷(xiāo)商背景，在肩負(fù)助力主機(jī)廠提升新車(chē)銷(xiāo)售核心任務(wù)的同時(shí)，亦需創(chuàng)造一定的盈利。2022年，汽車(chē)金融公司整體發(fā)展穩(wěn)健，這主要得益于其持續(xù)與股東和主機(jī)廠協(xié)同改進(jìn)，同時(shí)不斷參與與銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。基于2022年主機(jī)廠背景汽車(chē)金融公司的發(fā)展呈現(xiàn)一定的分化態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形成份額穩(wěn)固型、份額萎縮型以及全渠道全品牌拓展型三類(lèi)玩家。然而，不論是哪一類(lèi)汽車(chē)金融公司，當(dāng)前均面臨一定的業(yè)務(wù)痛點(diǎn)。
3. 融資租賃公司
自2018年融資租賃公司劃歸銀保監(jiān)會(huì)管理以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)融資租賃業(yè)務(wù)的引導(dǎo)整體體現(xiàn)“回歸本源”的管理思路。2021-22年，在監(jiān)管政策的引導(dǎo)下，前期的分類(lèi)處置工作已階段性完成，行業(yè)進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。我們認(rèn)為融資租賃公司除面對(duì)傳統(tǒng)意義上資金成本高、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大、渠道把控難的三大難題之外，更是面臨著如何落實(shí)規(guī)范化和差異化業(yè)務(wù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。未來(lái)，汽車(chē)融資租賃在區(qū)域?qū)俚鼗箻I(yè)、直租業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式建設(shè)、差異化客群獲取、數(shù)據(jù)與隱私保護(hù)等多方面均需形成突破。
主機(jī)廠
作為汽車(chē)流通產(chǎn)業(yè)的核心主體，主機(jī)廠在汽車(chē)金融行業(yè)中扮演著關(guān)鍵的角色。面對(duì)車(chē)市的反彈，主機(jī)廠在經(jīng)歷疫情和車(chē)市企穩(wěn)后，除了加大在市場(chǎng)端的投入之外，對(duì)于資源的高效利用、渠道的有效扶持及客戶的體系化經(jīng)營(yíng)等均加強(qiáng)重視。
面對(duì)種種發(fā)展需求，眾多主機(jī)廠在泛汽車(chē)金融業(yè)務(wù)下面臨一定挑戰(zhàn)，包括金融貼息的精準(zhǔn)高效程度不足，渠道內(nèi)存在“大鍋飯”現(xiàn)象；金融業(yè)務(wù)在用戶經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的重要性尚未充分發(fā)揮；金融業(yè)務(wù)對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的支持有待提升；以及泛汽車(chē)金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)性協(xié)同不足。
服務(wù)方
除了資金方與主機(jī)廠，渠道服務(wù)方在汽車(chē)金融中也不容忽視。本報(bào)告重點(diǎn)關(guān)注汽車(chē)金融行業(yè)的服務(wù)商，即在各汽車(chē)交易場(chǎng)景中鏈接汽車(chē)金融消費(fèi)者和資金方產(chǎn)品，從而提供汽車(chē)金融產(chǎn)品服務(wù)的中間服務(wù)商。
2022年，服務(wù)方的發(fā)展面臨如何回歸渠道服務(wù)初心、真正定位行業(yè)的連接器，成為所有服務(wù)商的核心經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，具體而言，包括服務(wù)商的客源掌控能力、綜合服務(wù)能力以及風(fēng)險(xiǎn)管理能力如何有效提升的問(wèn)題。
數(shù)字化助力中國(guó)汽車(chē)金融產(chǎn)業(yè)乘風(fēng)破浪
面對(duì)消費(fèi)者和產(chǎn)業(yè)參與各方的多元訴求和痛點(diǎn)，羅蘭貝格認(rèn)為，數(shù)字化能夠有效助力行業(yè)實(shí)現(xiàn)突破，使行業(yè)參與者以更加高效、開(kāi)放和專(zhuān)業(yè)的姿態(tài)服務(wù)用戶，創(chuàng)造價(jià)值。
通過(guò)研究近年來(lái)產(chǎn)業(yè)動(dòng)向，結(jié)合海外同業(yè)異業(yè)的領(lǐng)先實(shí)踐對(duì)標(biāo)，羅蘭貝格以“回顧過(guò)去，展望未來(lái)”的視角，將我國(guó)汽車(chē)金融業(yè)務(wù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型總結(jié)為三大階段。并于報(bào)告中詳細(xì)闡釋不同階段發(fā)展模式與領(lǐng)先實(shí)踐。
結(jié)語(yǔ)
回顧羅蘭貝格過(guò)往數(shù)年對(duì)于行業(yè)的持續(xù)觀察，不難發(fā)現(xiàn)汽車(chē)金融始終是我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)最為堅(jiān)實(shí)的賦能支柱。隨著我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展平臺(tái)期，面對(duì)2022年以來(lái)多重不確定性的沖擊，羅蘭貝格始終相信，汽車(chē)金融的本質(zhì)不會(huì)改變，那就是“汽車(chē)的底子，服務(wù)的內(nèi)核”。基于此，我們研判，未來(lái)我國(guó)汽車(chē)金融的發(fā)展將繼續(xù)以賦能汽車(chē)產(chǎn)業(yè)最新趨勢(shì)為重點(diǎn)方向，同步滿足B/C端用戶和伙伴的核心訴求，而數(shù)字化的理念和技術(shù)將是這一發(fā)展趨勢(shì)快速實(shí)現(xiàn)的催化劑。對(duì)于行業(yè)玩家而言，不論規(guī)模，無(wú)論屬性，都應(yīng)積極思考自身在數(shù)字化1.0到3.0階段的定位和模式選擇，以此構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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羅蘭貝格斯元華、俞雪夢(mèng)、張?zhí)扃鳌⒗铉?/b>對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。
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投資的目的是抵御通貨膨脹。實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。最穩(wěn)定最安全的是銀行投資理財(cái)，每年4%的收益。4%不一定能戰(zhàn)勝通貨膨脹。想爭(zhēng)取更高一點(diǎn)的收益，可以投資混合基金。長(zhǎng)期下載，10%的年化收益，應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)的5星基金百分之50都能實(shí)現(xiàn)。一定放棄暴利思想，保持穩(wěn)定才是前提。逆向思維。大家瘋狂時(shí)退出。大家絕望時(shí)買(mǎi)入。不要借錢(qián)不要融資，不要押上全部身家。笑看市場(chǎng)風(fēng)云變化。不要投資P2P。
一、 商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪的類(lèi)型
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪可以按照商鋪?lái)?xiàng)目在整個(gè)建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類(lèi)：底商商鋪?lái)?xiàng)目和零散商鋪。前者，開(kāi)發(fā)商是將底層個(gè)別樓層或多個(gè)樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開(kāi)發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn)，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。
特點(diǎn)：
1）建筑形式特點(diǎn)
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目指開(kāi)發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、寫(xiě)字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪?lái)?xiàng)目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問(wèn)題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容而存在。
2）鋪面、鋪位類(lèi)型
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目一層會(huì)有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。
3）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專(zhuān)賣(mài)店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占很大的比重。
4）投資回收形態(tài)
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對(duì)于規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米以上的該類(lèi)項(xiàng)目，只要開(kāi)發(fā)商實(shí)力足夠，為了確保對(duì)整個(gè)底商商鋪?lái)?xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的有效引導(dǎo)，建議開(kāi)發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機(jī)構(gòu)為銷(xiāo)售對(duì)象。
投資策略
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或租金的洽商。
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫(xiě)字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或租金的洽商。
二、交通設(shè)施商鋪
特點(diǎn)
（1）規(guī)模特點(diǎn)
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的直接影響。個(gè)案商鋪的規(guī)模整體來(lái)講以中、小型商鋪?zhàn)疃啵行蜕啼佒饕米霾惋嫛⒖Х葟d、便利店，小型商鋪主要用做專(zhuān)賣(mài)店、快餐店、書(shū)店等。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)首先考慮整個(gè)交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動(dòng)空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價(jià)值。
（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對(duì)象是各類(lèi)乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營(yíng)方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客購(gòu)買(mǎi)禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時(shí)光的需求是從事書(shū)刊經(jīng)營(yíng)的書(shū)店的主要市場(chǎng)前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。
（4）商鋪特點(diǎn)
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營(yíng)，比較少采取出售經(jīng)營(yíng)的方式。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個(gè)設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行商鋪開(kāi)發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。
交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)
（1）規(guī)模特點(diǎn)
交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機(jī)場(chǎng)外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模小；火車(chē)站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會(huì)發(fā)生影響。
交通設(shè)施外部商鋪的個(gè)案規(guī)模，以火車(chē)站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類(lèi)規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開(kāi)發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，唯一共同的地方就是：都最大化其"可視性"。
（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書(shū)報(bào)廳等。其中便利店主要以經(jīng)營(yíng)普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類(lèi)繁多；書(shū)報(bào)廳經(jīng)營(yíng)的圖書(shū)、報(bào)紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來(lái)消遣的商品。以上三大類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點(diǎn)。
（4）商鋪特點(diǎn)
交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對(duì)于大多數(shù)不熟悉本地市場(chǎng)的乘客來(lái)講，其"可視性"價(jià)值可想而知，所以交通設(shè)施，尤其是火車(chē)站周邊的鋪面房普遍價(jià)格不匪。
▲ 投資回收形式
交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類(lèi)商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對(duì)商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類(lèi)商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因?yàn)橘Y金需求，而將商鋪出售，較少屬于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，真?zhèn)€項(xiàng)目進(jìn)行出售的情況。
投資策略
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，價(jià)值升值空間有限，如果商鋪售價(jià)較高，租金收益率低于10-12%，建議商鋪投資者采取謹(jǐn)慎態(tài)度。
交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級(jí)，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開(kāi)該類(lèi)商鋪價(jià)值的升值空間。考慮到價(jià)值升值空間因素，該類(lèi)商鋪?zhàn)饨鹗找媛什坏陀?0%，可以考慮投資。
道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價(jià)值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開(kāi)發(fā)的原因，尋覓價(jià)值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標(biāo)。考慮到價(jià)值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。
道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn)
1）規(guī)模特點(diǎn)
道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒(méi)有固定特點(diǎn)，換言之，其規(guī)模大小沒(méi)有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個(gè)平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有極大的個(gè)性化，當(dāng)然，個(gè)性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。
（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專(zhuān)賣(mài)店、普通服裝店、各類(lèi)商店、打字社、小超市、各類(lèi)便利店、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店、汽車(chē)服務(wù)店、銀行、攝影店、書(shū)店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)于我們來(lái)講最熟悉不過(guò)了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。
（4）商鋪特點(diǎn)
道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場(chǎng)里存在，這類(lèi)鋪位形式的商鋪的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較低。
▲ 投資回收形式
目前國(guó)內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長(zhǎng)期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過(guò)程中突然"變成"的，這類(lèi)商鋪可能過(guò)去是以住宅價(jià)格買(mǎi)入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會(huì)相當(dāng)高。
道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。當(dāng)然，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側(cè)銷(xiāo)售商鋪?lái)?xiàng)目將會(huì)逐漸增加。
二、 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪
百貨商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)
（1）規(guī)模特點(diǎn)
百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在2萬(wàn)平方米左右，比如北京賽特購(gòu)物中心的面積為1.8萬(wàn)平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
百貨商場(chǎng)通常采用3-5層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮，除過(guò)層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場(chǎng)里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問(wèn)題。
（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。
（4）商鋪特點(diǎn)
百貨商場(chǎng)商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場(chǎng)會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車(chē)租用北京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車(chē)展示，寶馬汽車(chē)租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車(chē)展示等。
▲ 投資回收形式
百貨商場(chǎng)鋪位商鋪有的是專(zhuān)賣(mài)店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開(kāi)放空間內(nèi)專(zhuān)賣(mài)區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷(xiāo)售區(qū)只是通過(guò)地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。
購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)
（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。
購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開(kāi)發(fā)商將承受因此造成的損失。
也許讀者會(huì)提出問(wèn)題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物中心如此重要？原因很簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。
總之，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類(lèi)型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求，這些就是購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)
（2）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，很少購(gòu)物中心采取出售商鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
當(dāng)然有一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)碰到這種情況：看好某個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開(kāi)發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)后，再回購(gòu)的方式進(jìn)行購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。這種購(gòu)物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對(duì)的主要客戶對(duì)象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。
（3） 商鋪的特點(diǎn)
購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。
▲ 投資回收形式
購(gòu)物中心牽涉到的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購(gòu)物中心里面的業(yè)態(tài)類(lèi)型有多有少，其中超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購(gòu)物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個(gè)的面積規(guī)模在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)平方米之間；半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。
購(gòu)物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營(yíng)商會(huì)采取按照經(jīng)營(yíng)流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。
投資策略
百貨商場(chǎng)類(lèi)商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)可以在百貨商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理過(guò)程中得到比較充分的發(fā)揮。
購(gòu)物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模龐大，無(wú)論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各種問(wèn)題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)處。即使有些購(gòu)物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開(kāi)發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個(gè)人投資者進(jìn)來(lái)，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的整體性。
對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)講，購(gòu)物中心商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高，雖然這些項(xiàng)目一旦成功，所創(chuàng)造的價(jià)值升值會(huì)比較大，但該類(lèi)項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)成熟問(wèn)題，以及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)始終相伴。
四、住宅底商
住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來(lái)劃分。
（1）按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。
對(duì)于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。
對(duì)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來(lái)確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過(guò)小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各種專(zhuān)賣(mài)店、大型百貨商場(chǎng)等。
（2）按照市場(chǎng)理念劃分
按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)做的特點(diǎn)，住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類(lèi)型。
概念型住宅底商指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典"。住宅底商一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能。不過(guò)，為底商做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無(wú)疑為項(xiàng)目增色不少，但決不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的制勝法寶。
潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無(wú)需炒作卻也熱銷(xiāo)。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力使此類(lèi)項(xiàng)目被眾多投資者所看好。
"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論投資者自營(yíng)、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問(wèn)題將是"時(shí)間"問(wèn)題，也就是商戶通常說(shuō)的"養(yǎng)店鋪的時(shí)間"。因此，投資者要正確評(píng)估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。
商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。
商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。不過(guò)，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會(huì)展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過(guò)高價(jià)位購(gòu)買(mǎi)商鋪，最終被高位"套牢"。
住宅底商的特點(diǎn)
住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)有方方面面的影響。
1、 建筑形式特點(diǎn)
住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個(gè)樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩種功能的有效性，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開(kāi)來(lái)，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會(huì)一定程度影響住宅的銷(xiāo)售。
另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米以后，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡(jiǎn)單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略等，否則項(xiàng)目會(huì)面臨開(kāi)發(fā)困境。
2、 鋪面、鋪位類(lèi)型
住宅底商的主要類(lèi)型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價(jià)值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場(chǎng)關(guān)注的原因，或者說(shuō)是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。
有些開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開(kāi)發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無(wú)論是規(guī)模還是形式都要求開(kāi)發(fā)商從更加專(zhuān)業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開(kāi)發(fā)步行街、百貨百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
3、 經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)
住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類(lèi)，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
4、 投資回收形態(tài)
目前，越來(lái)越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長(zhǎng)期看來(lái)，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會(huì)逐漸成為商鋪購(gòu)買(mǎi)的主力，這會(huì)影響國(guó)內(nèi)商鋪開(kāi)發(fā)模式及投資模式。
投資策略
住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。
五、社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類(lèi)，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類(lèi)。
社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤(pán)活躍股"。
社區(qū)商鋪的特點(diǎn)
社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過(guò)度透支的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
1、零售型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點(diǎn)
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣(mài)部面積甚至僅7，8平方米，書(shū)報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會(huì)比較小，通常20-30平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒(méi)有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。
（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。
▲ 投資回收形式
社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買(mǎi)家將逐漸從散戶時(shí)代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。
2、 服務(wù)型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點(diǎn)
服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。過(guò)去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來(lái)越大，大型專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場(chǎng)空間。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過(guò)程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對(duì)水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要對(duì)以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時(shí)需要對(duì)此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。
（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類(lèi)。
鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒(méi)有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局。
有些社區(qū)建設(shè)專(zhuān)門(mén)的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化水平很高時(shí)，鋪位型社區(qū)商鋪的價(jià)值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。
▲ 投資回收形式
目前，不少?gòu)氖路?wù)類(lèi)商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過(guò)去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、個(gè)人已經(jīng)具備了投資購(gòu)買(mǎi)商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪。
從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)的重要品種。
投資策略
社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。
社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者投資，對(duì)個(gè)人投資者來(lái)講，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，所以社區(qū)商鋪的銷(xiāo)售異常火暴。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較低，有一個(gè)前提，就是購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，不能被開(kāi)發(fā)商的過(guò)分炒做所迷惑，不要買(mǎi)的太貴，以免被套老。
六、市場(chǎng)類(lèi)商鋪
按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類(lèi)別，還是綜合類(lèi)型，可將市場(chǎng)類(lèi)商鋪分為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類(lèi)商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等。
需要指出的是，鑒于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)成本比較低，只要該市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。另外，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問(wèn)題 。
就綜合市場(chǎng)來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)能力有要求。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)
（1） 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)
規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。
不同實(shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差別很大，當(dāng)然贏利能力也會(huì)差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
（2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。
（3）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)名稱(chēng)特點(diǎn)
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的名稱(chēng)體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型兩大要素。這種名稱(chēng)方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。
（4）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。
需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。
綜合市場(chǎng)的特點(diǎn)
（1）綜合市場(chǎng)的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型影響比較大。有專(zhuān)家認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本可以打造出一個(gè)具有市場(chǎng)影響力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但卻未必可以打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。尤其當(dāng)開(kāi)發(fā)商在綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場(chǎng)策略缺乏創(chuàng)新時(shí)，較大規(guī)模的綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。
（2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問(wèn)題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問(wèn)題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問(wèn)題，這些對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)意識(shí)有很高要求，設(shè)計(jì)師不可以簡(jiǎn)單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。
（3）綜合市場(chǎng)名稱(chēng)特點(diǎn)
綜合市場(chǎng)的名稱(chēng)往往體現(xiàn)其建筑名稱(chēng)或地理位置名稱(chēng)，所經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)別及經(jīng)營(yíng)的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱(chēng)里，便于市場(chǎng)推廣。
（4）綜合市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)
主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。
▲ 投資回收形式
大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項(xiàng)目采取商鋪銷(xiāo)售的方式。
投資策略
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪不少出自專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況看，無(wú)論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、管理運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險(xiǎn)下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過(guò)程中，投資者必須對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。
綜合市場(chǎng)外部的市場(chǎng)條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價(jià)值更多來(lái)自該綜合市場(chǎng)的價(jià)值，具體商鋪的個(gè)性化因素對(duì)商鋪投資價(jià)值的影響不是很大。與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
個(gè)人商鋪投資者在投資過(guò)程中，應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待綜合市場(chǎng)項(xiàng)目
七、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪的分類(lèi)可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車(chē)配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)。
需要指出的是，專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專(zhuān)業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。
就復(fù)合商業(yè)街來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開(kāi)發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起的競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。
復(fù)合商業(yè)街在國(guó)內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過(guò)幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門(mén)大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
需要指出的是，國(guó)內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來(lái)試圖通過(guò)運(yùn)做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，有專(zhuān)家認(rèn)為這種努力有不切實(shí)際的地方，運(yùn)做成功的幾率很小，或者要想運(yùn)做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長(zhǎng)達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。
復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個(gè)有市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無(wú)疑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。對(duì)于中小城市來(lái)講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個(gè)當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。
專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)
（1）規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會(huì)有較大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立的"女人街"規(guī)模在一萬(wàn)多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一萬(wàn)平米，達(dá)到近十萬(wàn)平方米。
商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。
一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)重要的問(wèn)題
（3）商業(yè)街名稱(chēng)特點(diǎn)
專(zhuān)業(yè)商業(yè)街的名稱(chēng)往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱(chēng)就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營(yíng)商品類(lèi)型元素"酒吧"，消費(fèi)者從其名稱(chēng)就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。
（4）專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)
有些專(zhuān)業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如東莞東城酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如虎門(mén)黃河時(shí)裝城；還有一些專(zhuān)業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式。
鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于商鋪開(kāi)發(fā)商來(lái)講，卻意味著可開(kāi)發(fā)面積減少。物品購(gòu)買(mǎi)業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因?yàn)獒槍?duì)的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專(zhuān)業(yè)商業(yè)街，整個(gè)街取得成功的比例很高。
▲ 投資回報(bào)形式
出租經(jīng)營(yíng)為主要投資回報(bào)形式。個(gè)別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專(zhuān)業(yè)商業(yè)街鑒于銷(xiāo)售手續(xù)不容易拿到，開(kāi)發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。
復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)
技術(shù)分析法、投資組合分析法、基礎(chǔ)分析法、行為金融分析法、量化分析法、演化分析法。
國(guó)考面試結(jié)構(gòu)化面試題型從題目?jī)?nèi)容上可以分為8類(lèi)。
第一種、綜合分析題
思維的深度與廣度，邏輯的嚴(yán)密性等。一般是根據(jù)社會(huì)熱點(diǎn)設(shè)置問(wèn)題，考生答題時(shí)，觀點(diǎn)一定要客觀準(zhǔn)確，思考成熟，從多角度回答問(wèn)題。這類(lèi)題目一般有觀點(diǎn)思辨、現(xiàn)象分析、看圖說(shuō)話、寓言理解等。
第二種、計(jì)劃組織類(lèi)題
組織協(xié)調(diào)能力、結(jié)局實(shí)際問(wèn)題的能力、策劃能力等。一般為設(shè)定考生身份，組織某一活動(dòng)或安排某一事項(xiàng)。如，組織單位春游、宣傳政策等。
第三種、應(yīng)變類(lèi)題
在突發(fā)情況下或多種變化情況下應(yīng)變能力，是否能提出有效應(yīng)對(duì)措施。一般為假設(shè)某一緊急情鏡，如何合理解決問(wèn)題。
第四種、人際關(guān)系處理題
人際關(guān)系、權(quán)屬關(guān)系處理能力，通常上講就是考查考生的情商。一般是與同事間、與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生沖突，存在矛盾關(guān)系時(shí)，如何處理，考生答題要有誤會(huì)就解除誤會(huì)，有沖突就化解沖突，保持謙虛的態(tài)度，時(shí)刻不忘自我反省即可。
第五種、背景性題
自我認(rèn)知能力、角色認(rèn)知以及對(duì)公務(wù)員工作的認(rèn)知、價(jià)值觀等。一般為圍繞考生自身情況、求職動(dòng)機(jī)、工作經(jīng)驗(yàn)等設(shè)置問(wèn)題，考生答題可以是自我介紹或談?wù)勼w會(huì)。
第六種、演說(shuō)類(lèi)題目
人及溝通能力、應(yīng)變能力、綜合分析能力、敘述說(shuō)理能力、實(shí)際解決問(wèn)題能力等。一般是設(shè)定模擬情境，考生通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)演講的方式解決問(wèn)題。這類(lèi)題是考生比較畏懼的，有一定的難度。
第七種、聯(lián)想題
想象力、創(chuàng)新力、應(yīng)變能力等。一般是題目直接提出問(wèn)題，要求考生合理想象，給出答案。
第八種、串詞題
想象力、創(chuàng)新力、應(yīng)變能力、對(duì)詞語(yǔ)的理解能力等。一般題目中給出幾個(gè)關(guān)聯(lián)性不大的短語(yǔ)，要求考生根據(jù)這些短語(yǔ)編一段話。
這8種面試題型，前4種是比較常見(jiàn)的，可能會(huì)同時(shí)出現(xiàn)在同一次考試中，后4種比前面4種難度稍微大一點(diǎn)，一般不會(huì)出現(xiàn)在同一次考試中。因此考生復(fù)習(xí)面試可以由難到易逐一破解。以上就是對(duì)結(jié)構(gòu)化面試的一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，相信考生也有所了解。最后，希望考生認(rèn)真?zhèn)淇迹嬖嚦晒?
金融投資分析報(bào)告
近年來(lái)，全球金融市場(chǎng)一直是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。金融投資分析報(bào)告是幫助投資者了解市場(chǎng)趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)的重要工具。本報(bào)告將對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析，以幫助投資者做出明智的投資決策。
當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)面臨許多挑戰(zhàn)，包括全球貿(mào)易動(dòng)蕩、市場(chǎng)不確定性、政治風(fēng)險(xiǎn)等。這些因素對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。然而，通過(guò)深入的研究和分析，我們認(rèn)為市場(chǎng)仍然存在一些潛力。
金融投資分析報(bào)告需要對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，以確定潛在投資機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。以下是幾個(gè)行業(yè)的分析：
金融服務(wù)行業(yè)一直是投資者青睞的對(duì)象。盡管受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和監(jiān)管變化的影響，該行業(yè)仍有強(qiáng)勁增長(zhǎng)的潛力。我們建議投資者關(guān)注金融科技和數(shù)字支付領(lǐng)域的公司。
科技行業(yè)是當(dāng)前投資者關(guān)注的熱門(mén)行業(yè)之一。隨著人工智能、大數(shù)據(jù)分析和物聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，該行業(yè)引領(lǐng)了未來(lái)的創(chuàng)新和增長(zhǎng)。我們鼓勵(lì)投資者尋找具有創(chuàng)新技術(shù)和強(qiáng)大增長(zhǎng)前景的科技公司。
能源行業(yè)一直是全球經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。盡管可再生能源的崛起對(duì)傳統(tǒng)能源產(chǎn)業(yè)造成了一定沖擊，我們認(rèn)為該行業(yè)仍值得關(guān)注。投資者可以考慮關(guān)注石油和天然氣公司，以及參與可再生能源項(xiàng)目。
在制定投資策略時(shí)，投資者需要考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)。以下是一些建議：
分散投資可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該將資金分配到不同的資產(chǎn)類(lèi)別和地區(qū)，以實(shí)現(xiàn)投資組合的多樣化。
對(duì)于長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期的持有是成功的關(guān)鍵。市場(chǎng)波動(dòng)是正常的，長(zhǎng)期投資可以避免短期的市場(chǎng)噪音對(duì)投資決策的影響。
投資者應(yīng)定期復(fù)查投資組合，并根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。及時(shí)的復(fù)查可以幫助投資者捕捉到投資機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)管理在金融投資中至關(guān)重要。以下是一些風(fēng)險(xiǎn)管理的建議：
投資者應(yīng)不斷提升自己的金融知識(shí)，深入研究投資標(biāo)的和市場(chǎng)趨勢(shì)。只有充分了解和準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，投資者才能做出明智的投資決策。
設(shè)立止損點(diǎn)是一種有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。投資者在投資過(guò)程中應(yīng)設(shè)定好止損點(diǎn)，并在必要時(shí)果斷止損。
多樣化投資可以分散風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)將資金投入到不同的行業(yè)和地區(qū)，避免過(guò)度集中在某一特定投資標(biāo)的上。
金融投資分析報(bào)告是投資者制定投資策略和決策的重要參考。通過(guò)綜合分析市場(chǎng)、了解行業(yè)動(dòng)態(tài)、制定合適的投資策略和風(fēng)險(xiǎn)管理手段，投資者可以提高投資的成功率和回報(bào)率。
相信通過(guò)本報(bào)告的分析與指導(dǎo)，投資者將能在金融市場(chǎng)中獲得更好的投資體驗(yàn)和收益。
消費(fèi)金融行業(yè)是近年來(lái)快速發(fā)展的一個(gè)領(lǐng)域，它涵蓋了各種與消費(fèi)者相關(guān)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。消費(fèi)金融投資是指投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)金融產(chǎn)品或參與消費(fèi)金融業(yè)務(wù)來(lái)獲得投資回報(bào)的行為。本文將從消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、投資機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行深入分析。
消費(fèi)金融行業(yè)在過(guò)去幾年中快速發(fā)展，主要得益于技術(shù)的進(jìn)步和市場(chǎng)需求的增加。消費(fèi)金融產(chǎn)品的種類(lèi)也逐漸豐富，包括信用卡、消費(fèi)分期、個(gè)人貸款等。消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展為投資者提供了廣闊的投資機(jī)會(huì)。
消費(fèi)金融投資的機(jī)會(huì)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：
信用卡行業(yè)是消費(fèi)金融行業(yè)中最具代表性的領(lǐng)域之一。目前，信用卡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但仍存在巨大的增長(zhǎng)潛力。投資者可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)銀行或信用卡發(fā)行機(jī)構(gòu)的股票來(lái)參與信用卡行業(yè)的投資。
消費(fèi)分期平臺(tái)是消費(fèi)金融行業(yè)中的另一個(gè)快速發(fā)展的領(lǐng)域。消費(fèi)分期平臺(tái)通過(guò)提供分期付款服務(wù)，滿足了消費(fèi)者對(duì)大額消費(fèi)的需求，同時(shí)也為投資者提供了投資機(jī)會(huì)。
個(gè)人貸款是消費(fèi)金融行業(yè)中的重要組成部分。投資者可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)貸款公司的股票或債券來(lái)參與個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的投資。
消費(fèi)金融投資雖然有著廣闊的投資機(jī)會(huì)，但也伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
消費(fèi)金融行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策和監(jiān)管政策的影響，政策調(diào)整可能導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增加。
消費(fèi)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能采取價(jià)格戰(zhàn)等手段，對(duì)投資回報(bào)造成不利影響。
消費(fèi)金融業(yè)務(wù)涉及風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人群，不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)需要投資者保持高度關(guān)注。
對(duì)于消費(fèi)金融投資者來(lái)說(shuō)，以下幾點(diǎn)建議可能對(duì)投資決策有所幫助：
及時(shí)了解消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)、政策變化和市場(chǎng)趨勢(shì)，為投資決策提供參考。
不要將所有資金集中投資于消費(fèi)金融行業(yè)，應(yīng)合理分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
選擇那些經(jīng)營(yíng)情況良好、財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定的企業(yè)進(jìn)行投資。
制定適合自己的投資策略，嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)定止損位。
綜上所述，消費(fèi)金融投資具有一定的投資機(jī)會(huì)和潛在風(fēng)險(xiǎn)。投資者在投資前應(yīng)充分了解行業(yè)情況，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。希望本文對(duì)于投資者對(duì)消費(fèi)金融投資的分析有所幫助。
法律法規(guī)允許的金融投資類(lèi)型不違法，具體要看你是什么類(lèi)型的投資。
要確保投資的渠道和方式合法，項(xiàng)目要真實(shí)。
